加拿大房产该如何转移给子女?

来源:加拿大移民家园

随着时间的推移,第一批次来自大陆的新移民慢慢地会面临退休、子女成人的现实,在加拿大举目无亲的第一代移民,面临着多年积累的资产如何传递给子女的问题。

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对大部分新移民来说,最大的资产也就是房产,尤其是这几年加拿大的房价有了迅速增长,原来并不起眼的房子,动不动都成了百万遗产。在大多数中国人眼中,房产这一巨额财产,父母总是习惯将其留给子女作为某种保障。


但是,在房屋转让和缴税问题上,加拿大和中国的法律法规存在着巨大的差异。如何花费较少的代价将房产转移给子女?如何尽可能多地保护财产不缩水?



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遗产给孩子需交遗嘱认证费


回想当年购房的时候,新一代移民的子女都尚年幼,房产的名字基本上都是以夫妻双方的名字登记的。十几年过去了,很多家庭经历了很大的变化,有的离异有的丧偶,孩子们也逐步长大成人。


于是,即便是夫妻都在的家庭,很多都把孩子作为唯一的财产继承人,也是顺理成章的事情。然而,孩子的名字以前并没有在房产产权注册的文件上,这种一厢情愿的继承就遇到了新问题,需要交纳变相的遗产税:遗嘱认证费。


华裔新移民夫妇选择共有产权


加拿大房产登记的两种方式:共有产权(Joint Tenancy)和联名产权(Tenants-in-common)。


夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权,一方一旦过世,在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。双方如果是以联名产权的方式登记产权,注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世,在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额,需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。



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根据网络综合报道,99%的华裔新移民夫妇是选择共有产权(Joint Tenancy)的方式注册,而同居者、再婚者或者朋友间共同出资投资的房产,则倾向于选用联名产权(Tenants-in-common)的方式,各自按比例拥有产权。


就目前的趋势来说,联名注册的数量在逐步增长,主要是由于很多新移民婚姻家庭出现变化所致。再婚者增多,有的人不愿意再结婚而选择同居等原因,使他们倾向于按比例拥有房产。


就选择共有产权方式注册的新移民夫妻来说,当年购房时孩子都很小,他们也根本没有仔细考虑以后的很多事情,所以孩子的名字一般都不在房屋产权注册文件上。一旦夫妇双方都过世,房产等资产将被视为遗产留给子女,遗产税是难免的。


配偶优先高于孩子


如果父母和子女的名字都在产权文件上,一旦夫妇一方过世,按照加拿大《遗产法》和《家庭法》,这种共有产权会自动变为联合产权,也就是在世的配偶和孩子按照各半的比例分配,过世的一方想把物业自动给孩子的想法是无法实现的。如果是单亲加子女的模式,继承就简单很多。


还有一种在华裔新移民中比较普遍的奇怪现象,是空中飞人家庭的产权注册比较特殊。很多华裔新移民家庭都是丈夫在中国挣钱,母子在加拿大购房生活,注册名字中没有丈夫的名字,只有母子的名字。


很多人以为如果母亲过世,房子就自动给孩子名下。其实在世的丈夫即便是在中国,即便是名字没有在房产文件上,他仍然具有房产分配的优先权。这种情况下就要参照死者的遗嘱,或者依照《家庭法》来具体考虑,这是一个二选一的选择。



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但这一选择对于在世的配偶来说却又类似赌博,根据加拿大的《家庭法》,在世的配偶此时有两种选择,其一是要求平分家产,如果死者的资产减去债务为100万,生者的资产为零,生者可获得50万。另一种选择就是按照死者的遗嘱分配,遗嘱内容事先都是保密的,如果遗嘱中的继承人不是生者,就等于遗嘱失效。


现代人婚姻合约化


传统上来说,遗嘱中夫妻之间应该是互相继承的。但随着社会的发展,这种传统也在变化。有专家指出,目前70、80岁那一代人的夫妻关系还是很牢固的,遗嘱中往往是把遗产留给对方。


但是现代人流行在婚前就签订协议,分清婚前财产,甚至不愿意自己死后把财产留给对方。尤其是有子女的再婚者,他们和各自孩子的关系显得更为牢固,再婚夫妻的关系更像是伴侣,继承人往往都是自己的子女。

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在搞明白了上述的概念后,以下六种方式可供不同家庭作为参考。


1.将自己的房屋低价出售给子女


父母将自己的房屋以低廉的价格卖给子女,这一方法等于变相将房屋转移给了子女,无需缴税,但缺点也是显而易见的。依据加拿大规定,如果该房产是父母的主要住宅,增值部分无需缴税。但若是将住房低价卖给子女,也将增值部分的税务负担交给了子女。在房产增值很高的案例里,这一缺点尤为突出。


2.卖房换现金


父母可以考虑将房产按照加拿大市价售出,再另外购置一套小面积的房产自住,余下的现金作为礼物送给子女,子女再用这笔资金来另外购房。这种形式比较复杂,但胜在灵活,而且子女无需缴税。但若是父母希望把现有的自住房转移给子女,这种形式并不适用。


3.房产“加名”,自动继承


一般情况下,夫妇双方为加拿大房产的房屋所有人。一方去世后,房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。这时,在世的另一方即可在“房屋所有人”一栏加上子女的名字,今后子女可自然继承房屋,无需缴纳税费。


这种做法成本最低,手续最简单。但仍需注意的是,子女在“加名”后也成为了房屋所有人,拥有房屋处置权。日后若是父母方想进行房屋买卖或者抵押,则需要经过子女的同意。


4.遗嘱继承


父母在世时可及早立下遗嘱声明将房产直接留给子女,这样可以避免子女在父母去世前分割家产,能够最大程度地保障父母的生活。但这种做法的不足之处在于子女需要缴纳税费。


从理论上说,加拿大没有遗产税,也没有死亡税和继承税等,但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项,一项是死者最后一次缴纳收入所得税,一项是遗嘱验证税。

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遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭这一权威机构进行验证(court verification)。


而验证是要收取费用的。通常的标准是遗产在2.5万元以上才收,每100万元收1.4万,200万元收2.8万,依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。很多家长担心以后孩子结婚,这些资产又会成为婚产,若果孩子离婚又会失去这部分财产。律师建议子女在婚前做财产公证、签署婚前协议、避免把父母遗产房产作为婚姻住房(小夫妻可另购婚姻房)等方式保全婚前资产。



5.房产信托


父母通过遗嘱将房产信托,子女也可在父母过世后继承房产。在家庭资产继承总额较大的情况下,这是合理避税的首选,最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯就选择在生前将全部身价信托。


6.父母“首付”,子女“按揭”


父母在子女买房时付一笔首付款,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付款。这种方法适用于子女婚姻和家庭尚不稳定的情况。在这种方案下,子女不可随意处置房屋。此外,子女若是和配偶离婚,这笔钱是不能视为夫妻共同财产的。


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